จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศไทยที่ผ่านมา หลายคนคงประสบกับปัญหานอกจากด้านจิตใจ ความตกใจ กังวล หลังจากเกิดเหตุการณ์แล้วนั้น ยังมีปัญหาที่ส่งผลกับผู้คนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่อยู่คอนโดสูงที่อาจจะพบกับปัญหา ห้องพักแตกร้าว โครงสร้างอาคาร ลิฟต์ มีปัญหา วันนี้มาคลายข้อสงสัยกันว่า หากเกิดกรณี คอนโดหรือห้องเช่า พัง เราสามารถที่จะยกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่อย่างไร
เมื่อแผ่นดินไหวทำให้ห้องเช่าพัง เรามีสิทธิอะไรบ้าง?
เมื่อแผ่นดินไหวทำให้ห้องที่เราเช่าอยู่เสียหาย เราก็มีสิทธิตามกฎหมายที่จะดูแลตัวเองได้หลายอย่าง ตามกฎหมายบ้านเรา ถ้าห้องเช่าเสียหายมากจนอยู่ไม่ได้ หรืออยู่แล้วไม่ปลอดภัย เราสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลย
ที่สำคัญ เพราะแผ่นดินไหวเป็นภัยธรรมชาติที่ไม่มีใครคาดคิด (เรียกว่า "เหตุสุดวิสัย") เราไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้น และมีสิทธิขอเงินประกันห้องคืน หรือขอคืนค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าไว้แล้วตามส่วนที่ยังไม่ได้อยู่จริง
ใครต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง? ทั้งผู้เช่า เจ้าของห้อง และเอเจนต์
สำหรับผู้เช่า
- แจ้งความเสียหาย - ผู้เช่าควรแจ้งความเสียหายให้เจ้าของห้องทราบทันที ถ่ายรูปหรือวิดีโอไว้เป็นหลักฐาน
- ดูแลทรัพย์สินส่วนตัว - ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในการดูแลทรัพย์สินส่วนตัวของตนเอง ควรทำประกันทรัพย์สินภายในห้องพัก
- แจ้งความประสงค์ - หากต้องการยกเลิกสัญญา ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ควรเพียงแค่ย้ายออกแล้วหายไป
สำหรับเจ้าของห้อง
- ซ่อมแซมความเสียหาย - เจ้าของห้องมีหน้าที่ซ่อมแซมความเสียหายของโครงสร้างห้องและอุปกรณ์ตามสัญญา เช่น ผนัง เพดาน ระบบไฟฟ้า ประปา
- คืนเงินประกัน - หากผู้เช่ายกเลิกสัญญาเพราะความเสียหายจากแผ่นดินไหว เจ้าของห้องต้องคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าตามสัดส่วน
- แจ้งนิติบุคคล/เจ้าของโครงการ - เจ้าของห้องควรแจ้งนิติบุคคลเพื่อประสานงานในการซ่อมแซมความเสียหายส่วนกลางหรือโครงสร้างหลักของอาคาร
สำหรับเอเจนต์ (ถ้ามี)
- ประสานงาน - เอเจนต์มีหน้าที่ประสานงานระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้อง ช่วยแจ้งความเสียหาย ประเมินสถานการณ์
- ช่วยไกล่เกลี่ย - หากเกิดข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของห้อง เอเจนต์ควรช่วยไกล่เกลี่ยให้เกิดข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายยอมรับได้
- หาที่พักทดแทน - ในบางกรณี เอเจนต์อาจช่วยหาที่พักชั่วคราวหรือทางเลือกใหม่ให้กับผู้เช่าที่ต้องย้ายออกเพราะความเสียหาย
จะรู้ได้ยังไงว่าห้องเสียหายพอที่จะยกเลิกสัญญาได้?
ไม่ใช่ว่าห้องมีรอยร้าวนิดหน่อยแล้วจะยกเลิกสัญญาได้เลย มีหลักในการพิจารณาง่ายๆ ดังนี้
- ความเสียหายรุนแรงแค่ไหน - ถ้าห้องหรืออาคารเสียหายจนอยู่แล้วไม่ปลอดภัย เช่น มีรอยแตกร้าวใหญ่ๆ ตามผนัง เพดานดูเหมือนจะหล่นมาทับได้ทุกเมื่อ น้ำไม่ไหล ไฟดับเป็นวันๆ หรือลิฟต์เสียไม่มีกำหนดซ่อม แบบนี้ยกเลิกสัญญาได้แน่นอน
- ให้ผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบ - ควรขอให้ช่างหรือวิศวกรมาประเมินความปลอดภัยของห้องและตัวอาคาร ถ้าเขาบอกว่าไม่ปลอดภัย ก็เอาเอกสารนี้ไปเป็นหลักฐานในการยกเลิกสัญญาได้เลย
- เช็คในสัญญาเช่า - ลองดูในสัญญาเช่าว่ามีข้อไหนพูดถึงกรณีภัยพิบัติหรือเหตุฉุกเฉินไหม ถ้ามี ก็ปฏิบัติตามนั้น แต่ถ้าไม่มี ก็ใช้สิทธิตามกฎหมายทั่วไปได้
ถ้าจะยกเลิกสัญญาเช่า ต้องทำยังไงบ้าง?
เมื่อตัดสินใจว่าจะยกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ควรทำตามขั้นตอนเหล่านี้
- เก็บหลักฐานให้ดี - ถ่ายรูปหรือวิดีโอความเสียหายทั้งหมดเอาไว้ ทั้งในห้องพักและบริเวณส่วนกลาง เช่น ทางเดิน ลิฟต์ ล็อบบี้ ถ่ายให้เห็นรอยแตกร้าว น้ำรั่ว หรือความเสียหายอื่นๆ ชัดๆ
- แจ้งเจ้าของห้องเป็นลายลักษณ์อักษร - เขียนจดหมายหรืออีเมลบอกเจ้าของห้องว่าต้องการยกเลิกสัญญาเพราะเกิดแผ่นดินไหวทำให้ห้องเสียหายจนอยู่ไม่ได้ อธิบายความเสียหายให้ชัดเจน และแนบรูปถ่ายไปด้วย
- ขอเงินคืน - ขอคืนเงินประกันห้องและค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าตามสัดส่วน เช่น ถ้าจ่ายค่าเช่าไปแล้ว 1 เดือน แต่อยู่ได้แค่ 10 วันเพราะแผ่นดินไหว ก็ควรได้เงินค่าเช่าคืน 20 วัน
- ถ้าเจ้าของไม่ยอม - หากเจ้าของห้องไม่ยอมยกเลิกสัญญาหรือคืนเงิน อาจต้องปรึกษาทนายความ หรือยื่นเรื่องร้องเรียนไปที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
สำหรับเจ้าของห้องที่ซื้อล่ะทำอะไรได้บ้าง?
หากคุณเป็นเจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดมา แล้วเกิดความเสียหายจากแผ่นดินไหว คุณมีสิทธิดังนี้:
- เรียกร้องให้เจ้าของโครงการซ่อมแซม - ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค เจ้าของโครงการต้องรับผิดชอบซ่อมแซมความเสียหายต่อโครงสร้างหลักของอาคารภายในระยะเวลารับประกัน 5 ปี (สำหรับโครงสร้างหลัก) หรือ 2 ปี (สำหรับวัสดุอุปกรณ์)
- เรียกร้องค่าเสียหาย - หากพิสูจน์ได้ว่าความเสียหายเกิดจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน (เช่น ใช้วัสดุคุณภาพต่ำ หรือไม่ได้ทำตามมาตรฐานการก่อสร้างที่ทนต่อแรงสั่นสะเทือน) คุณสามารถเรียกร้องค่าเสียหายเพิ่มเติมได้
- รวมกลุ่มกับเจ้าของห้องคนอื่น - การรวมกลุ่มกันเพื่อเรียกร้องจะมีพลังมากกว่า เนื่องจากเป็นการแสดงให้เห็นว่าปัญหาเกิดขึ้นในวงกว้าง ไม่ใช่แค่ห้องของคุณ
- ใช้สิทธิทางกฎหมาย - หากเจ้าของโครงการปฏิเสธความรับผิดชอบ คุณสามารถ:
- ยื่นเรื่องต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
- ฟ้องร้องต่อศาลแพ่ง
- แจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ หากพบว่ามีการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร
- ตรวจสอบกรมธรรม์ประกันภัย - ตรวจสอบว่าอาคารชุดมีประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายจากแผ่นดินไหวหรือไม่ (นิติบุคคลอาคารชุดมักจะทำประกันส่วนกลางไว้) และเรียกร้องค่าเสียหายจากบริษัทประกัน
- ขอลดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง - หากความเสียหายทำให้ไม่สามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ตามปกติ (เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส) คุณอาจขอลดค่าส่วนกลางตามสัดส่วนการใช้งานที่ลดลง
เตรียมตัวอย่างไรให้ปลอดภัยและรับมือได้ดีหากเกิดแผ่นดินไหวอีก?
เพื่อให้เตรียมพร้อมสำหรับเหตุการณ์ในอนาคต มีคำแนะนำดังนี้
- ทำประกันไว้เสมอ - ควรทำประกันภัยที่คุ้มครองทรัพย์สินจากภัยธรรมชาติ รวมถึงแผ่นดินไหว ประกันบางแบบมีค่าใช้จ่ายเพียงนิดเดียวแต่คุ้มครองความเสียหายได้เยอะมาก
- ตรวจสอบความแข็งแรงของตึกก่อนเช่า - ก่อนตัดสินใจเช่าห้อง ลองสอบถามว่าตึกนี้สร้างมากี่ปีแล้ว ผ่านมาตรฐานความปลอดภัยหรือไม่ ออกแบบให้รับมือแผ่นดินไหวได้ไหม
- อ่านสัญญาให้ละเอียด - ก่อนเซ็นสัญญาเช่า อ่านให้ดีว่ามีข้อกำหนดเกี่ยวกับกรณีภัยพิบัติอย่างไรบ้าง ถ้าไม่มี อาจขอให้เพิ่มเติมข้อความเกี่ยวกับกรณีภัยพิบัติลงไปด้วย
- เตรียมแผนฉุกเฉิน - ควรรู้ว่าทางหนีไฟอยู่ตรงไหน จุดรวมพลเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินอยู่ที่ใด และควรเตรียมกระเป๋าฉุกเฉินที่มีของจำเป็น เช่น ยา เงินสด เอกสารสำคัญ ไว้หยิบได้ทันทีเมื่อต้องอพยพ
การเตรียมตัวให้พร้อมจะช่วยให้เรารับมือกับสถานการณ์ฉุกเฉินได้ดีขึ้น และลดความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับชีวิตและทรัพย์สิน สุดท้ายนี้ อย่าลืมว่าความปลอดภัยสำคัญที่สุด เงินทองของหาใหม่ได้ แต่ชีวิตมีเพียงหนึ่งเดียว และหากต้องการหาบ้าน หรือคอนโดใหม่สามารถกดค้นหาได้สะดวกที่ www.propermu.com หรือจะศึกษาบทความเกี่ยวกับการเช่าบ้านหรือคอนโดก่อนตัดสินใจเลือกก็ได้ค่ะ
